В связи с обострившейся обстановкой в Европе и в России, миграционный поток в Турции усилился: например, за первое полугодие 2022 года около 1500 объектов были выкуплены россиянами, переехавшими за границу «переждать смутное время».
Ажиотаж создают также состоятельные жители Украины и Белоруссии. Из-за высоких цен на энергоносители, продукты, топливо и газ европейцы рассматривают сравнительно недорогое жилье Турции в качестве убежища в период мирового кризиса.
О преимуществах, рисках, особенностях турецкого рынка недвижимости разбираемся вместе с экспертом в инвестиционно-строительном бизнесе Замиром Кулиевым, основателем русского агентства недвижимости в Стамбуле «Real East».
Турецкое экономическое чудо
Ни в одном учебнике по экономике не найти объяснения экономическому феномену, при котором валюта страны падает, а ВВП растет. Инфляция сейчас едва дошла до значения 80%, а лира резко понизилась в цене. В этих условиях другие страны уходили в упадок, но турецкая экономика продолжает балансировать.
Кризис-менеджмент турецкого правительства
Валютный кризис 2021 года обычно связывают с нетривиальной денежно-кредитной политикой Реджепа Тайипа Эрдогана. В августе прошлого года инфляция достигла уровня 20%. В этот период руководство страны понизило ключевую ставку с 19 до 14 процентов. К зиме инфляция дошла до показателя в 36%, но ключевая ставка осталась неизменной. Затем более глубокие геополитические процессы, санкции и тектонические сдвиги на сырьевом рынке привели к росту инфляции до 70% к апрелю 2022 года. Но, стоит отметить, мировой кризис, здесь имеет второстепенное значение.
Как Турция справлялась с кризисами последних 3 лет?
Военные действия на Украине и пандемия коронавируса в 2020 году существенно ослабили национальные экономики. И хотя кризис давно приобрел статус мирового, некоторые страны погрузились в него достаточно слабо. Например, в 2020 году Турция стала одной из немногих стран, где возрос ВВП, а в 2021 году повышение продолжилось ещё на 11 пунктов.
Промышленность также показала неплохие нормы выработки – прирост составил около 9% за год. Сейчас Турция входит в двадцатку государств с наиболее высоким номинальным ВВП.
Турция – новый центр мировой торговли
В условиях мощного геополитического противостояния Запада и Востока европейский бизнес снижает уровень присутствия в Азии, Китае. Логистические цепочки перестраиваются, и благодаря удобному месторасположению Турции, именно она становится новым центром торговли. Находясь на пересечении Востока и Запада, через неё пролегают многочисленные торговые пути, что стимулирует экономику страны постоянным потоком финансов с таможенных пошлин и транспортировки товаров.
Переориентироваться на турецкий рынок западные бренды побуждает и выгода, которую они получают при торговле в Турции. Из-за близости к Европе, доставить товар туда дешевле, чем в Китай и другую страну Азии. Также правительство стимулирует поставщиков из Европы разными экономическими инструментами. В стремлении сократить траты на доставку, иностранные компании диверсифицируют цепочки поставок. Турция рассматривается как альтернатива китайскому рынку. Таким образом, в прошлом году торговая группа ИКЕА заявила о намерении перенести часть своих мебельных фабрик из Азии в Турцию, а швейная компания Hugo Boss собирается наращивать производственные мощности на предприятии Измира.
Турцию готовы поддерживать соседи. Например, на одной из встреч в Дохе Шейх Мухаммед бен Абдулрахман Аль Тани – министр иностранных дел Катара, — выразил готовность инвестировать в экономику Турции на фоне ее экономических проблем. Международная политика государства направлена на поддержание и укрепление связей с соседними странами. Проведение международных мероприятий и заключение международных договоров, роль Турции как арбитра на переговорах противоборствующих стран – все это сказалось на высоком потоке валюты и туристов в стране.
Востребованное туристическое направление
Туристический сегмент рынка всегда оставался важным источником пополнения государственного бюджета Турции. Сейчас, по сравнению с 2020 годом, число отдыхающих возросло в 2 раза, что позволяет дать позитивный прогноз относительно роста ВВП. Согласно статистике Министерства культуры и туризма Турции, за первый семестр 2022 года в страну прибыло почти 16,5 млн. туристов из России. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года, туристический поток сократился только на 10%. На данный момент Турция компенсировала 40% убытков, которые она понесла в период коронавирусных ограничений. Если тенденция ниши сохранится, то к концу года страна возвратится (или приблизится) к уровню докризисного периода.
Высокие производственные мощности
На мировом рынке высоко ценятся сельскохозяйственная продукция, бытовая техника, текстиль, стройматериалы из Турции. Это побуждает развивать высокотехнологичные производства на территории страны. Акцент делается на экологичности предприятий, чтобы индустрия не вредила окружающей среде, которая является источником дохода и средством привлечения туристов.
Активно развивается судостроение, спрос на турецкие верфи создают российские и европейские заказчики.
Вовлеченность населения в экономические процессы
Рост экономики Турции можно связать с высоким уровнем потребления домохозяйств, которые в преддверии удорожания товаров скупали товары в магазинах в большом объеме.
Сейчас активно расширяется крупный бизнес, растет доля малого и среднего предпринимательства. Потенциал населения высок, более половины активно участвуют в рыночных процессах. В результате, вместе с налогами государство получает достаточно большой объем средств, а рынки продолжают насыщаться продукцией. Так, несмотря на сомнительную экономическую стратегию «эрдоганомики» ВВП продолжает расти, а население имеет способность удовлетворять свои потребности на рынке.
Как зарабатывают на недвижимости в Турции?
Вложение в девелоперские проекты по достоинству считаются одним из наиболее рентабельных способов заработать на недвижимости в Турции. Чтобы не переплачивать собственникам вторичного жилья, можно рассмотреть приобретение недвижимости на этапе постройки здания. Она способна стать источником пассивного заработка через сдачу жилья в аренду или дальнейшую перепродажу по более высокой цене.
Какую недвижимость можно купить в Турции?
Примерно 10 лет назад основной объем предложения на турецком рынке первичной недвижимости представляли девелоперские проекты, напоминающие новостройки современной России. Обычно это жилые комплексы, состоящие из высоких многоквартирных домов преимущественно панельного типа. На тот момент, Турция была популярным направлением для туристов из РФ и СНГ, а покупка жилья интересовала ограниченные круги особо обеспеченных людей. Приобретенные виллы и пентхаусы становились местом для масштабных вечеринок, там устраивали роскошные отели и рестораны.
Сейчас турецкая недвижимость стала эффективным инструментом защиты капитала, доступным для широкой публики. Тенденция рынка меняется: вместо однотипных домов-коробок появляются новостройки, поражающие нетривиальностью архитектурного замысла. Обычно они включают в себя множество дополнительных деталей:
— крытые, открытые, детские бассейны;
— спа-зоны с массажными салонами, саунами, банями, джакузи;
— закрытые территории с ландшафтным дизайном;
— зоны для занятий спортом, йогой, тренажерные залы;
— зоны барбекю и беседки;
— парковки;
— круглосуточная охрана комплекса;
— видеонаблюдение на всей территории.
Отделка квартир осуществляется застройщиками по высоким стандартам качества, на многих объектах работают профессиональные дизайнеры. При остеклении девелоперы используют прочные стеклопакеты из алюминиевого профиля и массивные металлические двери с различными декоративными вставками с элементами ковки или стекла. На некоторых объектах устанавливаются бронированные двери.
Если вы приобрели недвижимость на этапе котлована, то имеете право непосредственно участвовать в разработке проекта конкретно своей квартиры: предъявить требования к дизайну, планировке. Часто девелопер вкладывает в итоговую стоимость объекта не только возведение стен, но и полное дизайнерское оформление помещений, создание атмосферы и стиля в квартире, обеспечение мебелью.
Преимущества и недостатки покупки недвижимости на этапе котлована
Законодательство Турции устроено так, что застройщику максимально выгодно сдать объект именно в срок. Это создает определенные гарантии для покупателя и является неоспоримым преимуществом рынка первичной недвижимости.
К плюсам такой инвестиции также относится:
Максимальная вариативность предложения. На этапе сдачи объекта лучшие варианты уже раскуплены, и чтобы не выбирать из оставшегося, стоит выбрать квартиру уже на старте строительства дома.
Способность «подогнать» жилье под свои нужды и желания. Приобретая жилье на стадии котлована, можно заранее продумать планировку в квартире, выбрать расположение простенков и желаемую отделку.
Существенная экономия. По ходу строительства дома стоимость квартир в нем возрастает в среднем на 30%. Если вы покупаете недвижимость заранее, то получаете качественное жилье существенно ниже рыночной цены.
Удобство оплаты покупки. Обычно, приобретая квартиру у девелопера, сначала выплачивается 50% стоимости, остальная сумма передается при сдаче объекта.
Прозрачность сделок. Кадастровое ведомство ведет жесткий контроль всех объектов, каждый собственник заверяет свидетельство в специальном органе и вносится в реестр, что не дает возможности мошенникам подделать документ. Подписание договоров осуществляется под видеозапись.
Несмотря на богатый набор преимуществ, инвестиция имеет свои недостатки и риски:
Вероятность столкнуться с мошенническими схемами. «Золотые» квадратные метры Турции привлекают криминальный элемент, которые продают несуществующие объекты и подделывают документы собственности на жилье. Из-за этого стоит обращаться исключительно к профессиональным агентствам, существующим на рынке продолжительное время.
Длительность инвестиции. Строительство дома продолжается от 12 до 36 месяцев. Экспертная команда «Real East» уверена, что преодолеть мошеннические схемы можно, просто заверив все договоры в Кадастровом Ведомстве. Для этого нужно обратиться к профессионалам рынка, которые работают напрямую с государственными органами.
Инвестиционно-строительный бизнес в Турции
Вложение в девелоперские проекты по достоинству считаются одним из наиболее рентабельных способов заработать на недвижимости в Турции. Сейчас, когда кризис в большинстве стран мира набирает обороты, банковские вклады и покупка акций перестают быть эффективной защитой средств от обесценивания: инфляция может превышать ставку по вкладам, а на фондовом рынке происходят тектонические сдвиги, способные кардинально урезать ваш капитал. Кроме того, некоторые крупные компании перестают выплачивать дивиденды, что также сказывается на прибыльности вашей инвестиции. Как спасти свой бюджет в непростое время, выбрать правильный объект для вложения и почему стоит присмотреться к нему ещё на этапе котлована – рассказывает эксперт в инвестиционно-строительном бизнесе Замир Кулиев, основатель русского агентства недвижимости в Стамбуле Real East.
Особенности турецкого жилья
Около 10 лет назад основной сегмент на турецком строительном рынке занимали девелоперские проекты, напоминающие типичные предложения в современной России: это жилые комплексы, состоящие из высоких многоквартирных домов. В тот период Турция была излюбленным местом для туристов из РФ и СНГ, а покупка жилья – привилегией. На виллах устраивали роскошные отели и рестораны.
Сейчас турецкая недвижимость стала эффективным инструментом защиты капитала. Она поражает нетривиальностью архитектурного замысла и включает в себя множество дополнительных деталей, которые делают жилье по-настоящему элитным:
— крытые, открытые, детские бассейны;
— спа-зоны с массажными салонами, саунами, банями, джакузи;
— закрытые территории с ландшафтным дизайном;
— зоны для занятий спортом, йогой, тренажерные залы;
— зоны барбекю и беседки;
— парковки;
— круглосуточная охрана комплекса;
— видеонаблюдение на всей территории.
Отделка квартир осуществляется застройщиками по высоким стандартам качества, на многих объектах работают дизайнеры. При остеклении девелоперы используют прочные стеклопакеты из алюминиевого профиля и массивные металлические двери с различными декоративными вставками с элементами ковки или стекла. На некоторых объектах устанавливаются бронированные двери.
Часто девелопер вкладывает в итоговую стоимость объекта не только возведение стен, но и полное дизайнерское оформление помещений, создание атмосферы и стиля в квартире, обеспечение мебелью.
Инвестиции в жилье на этапе котлована: плюсы и минусы решения
Вложиться в недвижимость Турции, когда она еще находится на ранних этапах строительства – выигрышный путь, но и он не лишен некоторых рисков. Рассмотрим их подробнее.
Из достоинств такой инвестиции выделим: Большой объем предложения. На этапе сдачи объекта лучшие варианты уже раскуплены и, чтобы не выбирать из оставшегося, стоит выбрать квартиру уже на старте строительства дома. Возможность участия в строительстве. Приобретая жилье на стадии котлована, можно заранее продумать планировку в квартире, выбрать расположение простенков и желаемую отделку. Возможность сэкономить. По ходу строительства дома стоимость квартир в нем возрастает в среднем на 30%. Если вы покупаете недвижимость заранее, то получаете качественное жилье существенно ниже рыночной цены. Удобство оплаты покупки. Обычно, приобретая квартиру у девелопера, сначала выплачивается 50% стоимости, остальная сумма передается при сдаче объекта. Из минусов стоит отметить только длительность такой инвестиции – обычно строительство длится от 12 до 36 месяцев.
Когда закончится строительный бум в Турции?
Вариативное жилье, приятный климат, лояльность по отношению к иностранцам — все эти факторы повлияли на спрос на турецкое жилье. Особый ажиотаж наблюдается последние несколько лет, со времен первых жестких локдаунов. Сейчас на фоне мирового кризиса менеджеры высокого класса, предприниматели, IT-специалисты из России и СНГ переезжают в Турцию «переждать смутное время». Способна ли в ближайшее время тенденция рынка измениться и что ждет строительный рынок Турции в будущем — рассказываем вместе с экспертом в инвестиционно-строительном бизнесе Замиром Кулиевым, основателем агентства недвижимости в Стамбуле «Real East».
Ажиотаж как двигатель «строительного бума»
Возросшее число покупателей спровоцировало настоящий строительный бум в Турции. Число девелоперов стремительно возросло, все объекты активно раскупаются еще на этапе котлована.
С начала 2022 года почти 1500 объектов были выкуплены российскими эмигрантами. Спрос одинаково высок как на бюджетное жилье, комнаты, студии и общежития, так и на роскошные виллы — миграционный поток активен и захватывает слои населения с достаточно высоким ежемесячным доходом. Платежеспособный покупатель и гибкая политика страны создает комфортные условия для строительства новых объектов, сдачи их в срок: застройщик находится в условиях, при которых ему выгоднее всего сдать объект вовремя. Обычно на возведении и отделку уходит от 12 до 36 месяцев.
Почему возможно падение спроса?
Турецкий «строительный бум» основывается в первую очередь на колоссальном спросе со стороны мигрантов, и в первую очередь, из России. За первое полугодие 2022 года объем приобретенного россиянами жилья больше на 223% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако, в июле ажиотаж перестал ощущаться столь же остро — некоторые мигранты предпочли вернуться на Родину. Особенно много предпринимателей решили отправиться назад в РФ и Белоруссию. Этому поспособствовали новые экономические возможности России, начало тесного сотрудничества с Китаем, кооперация в рамках Союзного государства, расширение БРИКС. Также ряд бизнесменов понесли большие потери, реорганизовав свое дело за границей. Таким образом, в июле спрос на турецкую недвижимость стал уже значительно меньше, чем в начале лета или весной.
Кончится ли строительный «бум»?
Эксперты агентства «Real East» не связывают притупление миграционного потока с окончанием СВО. Возможно, что с окончанием военных действий на Украине определенная доля мигрантов все-таки убавится, но это не изменит принципиально картину на рынке. На фоне мирового кризиса, противоречий между странами, инфляции и нехватки продовольствия Турция выигрывает из-за своего удобного местоположения, активных торговых путей и природной зоны, располагающей к самостоятельному выращиванию зерновых культур. Это позволяет говорить о локальном воздействии кризиса на население страны, что и делает ее более привлекательной для мигрантов.
Возможное окончание массовой застройки можно связать с ограниченностью такого ресурса, как земля — гости страны рассматривают для проживания отнюдь не всю территорию Турции, а наиболее развитые, близкие к деловым центрам или курортным зонам расположения. На данный момент там ведется активное строительство зданий, но количество «золотых квадратных метров» ежегодно сокращается. Когда привлекательные локации будут полностью застроены, мигрант уже не будет вкладываться в строительство дома на этапе котлована и стимулировать девелоперов. Скорее, в этот момент будет востребован вторичный рынок, что и приведет к завершению «строительного бума».
Почему растет экономика Турции при высокой инфляции?
Рассматривая поверхностно экономику Турции, сложно поверить в возможность ее процветания. Уже 4 года страна находится в состоянии острого кризиса, а зарубежные инвесторы стремительно покидают турецкий фондовый рынок, распродавая облигации и акции. Инфляция едва дошла до значения 80%, а лира резко понизилась в цене.
Инфляция в Турции
Валютный кризис 2021 года связан с денежно-кредитной политикой государства, проводимой последние несколько лет правительством Реджепа Тайипа Эрдогана. В августе прошлого года инфляция была на уровне 20%. В этот период руководство страны снижает ключевую ставку с 19 до 14 процентов. К зиме инфляция достигла показателя в 36%, но ключевая ставка осталась неизменной. Затем более глубокие геополитические процессы, санкции и тектонические сдвиги на сырьевом рынке привели к росту инфляции до 70% к апрелю 2022 года.
Кризис фондового рынка
Денежно-кредитная политика страны принципиально отталкивает иностранного инвестора, сейчас их доля на фондовом рынке Турции находится на рекордно низком уровне – всего 35%. В 2022 году было продано акций всего на 2,2 млрд. долларов. Индекс Borsa Istanbul 100 показывает максимальный дисконт на уровне выше 60 процентов к индексу MSCI Emerging Markets. Растущая инфляция побуждает Центральный Банк повысить ключевую ставку, что, в свою очередь, создает на рынке ценных бумаг риск рецессии.
Рост экономики
Украинский кризис и пандемия 2020 года существенно ослабили национальные экономики. Примечательно, что Турция справлялась с этим — например, в 2020 году она стала одной из немногих стран, где возрос ВВП, а в 2021 году повышение продолжилось ещё на 11 пунктов. Промышленность также показала неплохие нормы выработки — прирост составил около 9% за год. Сейчас Турция входит в двадцатку государств с наиболее высоким номинальным ВВП. Ввиду выгодного расположения на пересечении Востока и Запада, через Турцию пролегают многочисленные торговые пути, что добавляет свою «копеечку» в экономику страны с таможенных пошлин и транспортировки товаров.
Западные бренды сейчас стремятся сократить траты на доставку, диверсифицируя цепочки поставок. Турция рассматривается как альтернатива китайскому рынку. Например, в прошлом году торговая группа ИКЕА заявила о намерении перенести часть своих мебельных фабрик из Азии в Турцию, а швейная компания Hugo Boss собирается наращивать производственные мощности на предприятии Измира. Так европейские фирмы избавляются от зависимости от Азии и рынков сбыта Китая.
Большое влияние оказывает туристический сектор: по сравнению с 2020 годом, число отдыхающих возросло в 2 раза. Также Турция сохраняет свое лидерство в таких нишах, как производство сельскохозяйственной продукции, бытовой техники, тканей, стройматериалов. Активно развивается судостроение, спрос на турецкие верфи создают российские и европейские заказчики. Также Турцию готовы поддерживать соседи. Например, на одной из встреч в Дохе Шейх Мухаммед бен Абдулрахман Аль Тани — министр иностранных дел Катара, — выразил готовность инвестировать в экономику Турции на фоне ее экономических проблем.
Рост экономики во многом связан с высоким уровнем потребления домохозяйств, которые в преддверии удорожания товаров скупали товары в магазинах. Кроме того, население Турции имеет высокий предпринимательский потенциал, из-за чего расширяется крупный бизнес, растет доля малого и среднего предпринимательства. В результате вместе с налогами государство получает достаточно большой объем средств, а рынки продолжают насыщаться продукцией. Так, несмотря на сомнительную экономическую стратегию «эрдоганомики» ВВП продолжает расти, а население имеет способность удовлетворять свои потребности на рынке.
Переход на сайт компании: https://realeast.biz/ru/
Discussion about this post